Quando si parla di investimenti immobiliari, è importante conoscere la distinzione tra immobiliare a sviluppo e immobiliare a reddito. Si tratta di due logiche diverse che incidono su tempi, rischi e modalità di rendimento.
Da un lato ci sono operazioni orientate alla creazione di valore e alla vendita dell’immobile; dall’altro investimenti pensati per generare entrate nel tempo. Comprendere questa differenza è fondamentale per leggere correttamente qualsiasi progetto immobiliare e valutarne le caratteristiche in relazione alle proprie aspettative di profitto e liquidità.
Prima di entrare nelle definizioni, è utile chiarire il contesto: quando si parla di immobiliare a sviluppo e a reddito, si fa riferimento a operazioni strutturate, realizzate da imprese immobiliari o da operatori professionali. Non si tratta, quindi, dell’investimento immobiliare di un singolo privato.
In questo articolo analizzeremo le due tipologie di operazioni immobiliari e vedremo che questa distinzione si applica anche nel real estate crowdfunding, oltre che negli investimenti immobiliari tradizionali.
Che cosa significa immobiliare a sviluppo
L’immobiliare a sviluppo comprende tutte le operazioni finalizzate a creare valore su un immobile attraverso attività come costruzione ex novo, ristrutturazione o riqualificazione.
L’obiettivo di queste attività è realizzare un margine economico attraverso la vendita una volta completato il progetto.
Il rendimento di un investimento immobiliare a sviluppo deriva dalla differenza tra il costo complessivo dell’operazione (acquisto, lavori, oneri ecc.) e il prezzo di vendita finale.
Si tratta quindi di operazioni con un orizzonte temporale definito, in cui il risultato economico si realizza alla chiusura del progetto, dove per chiusura si intende la vendita del o degli immobili.
Che cosa significa immobiliare a reddito
L’immobiliare a reddito comprende tutte le operazioni in cui l’immobile viene acquistato o sviluppato per essere mantenuto nel tempo e generare flussi di cassa periodici.
In questo caso, il rendimento dell’investimento deriva dai canoni di locazione (affitti) e da eventuali rivalutazioni nel lungo periodo.
L’obiettivo, quindi, è ottenere un flusso stabile di rendimenti, anziché un guadagno immediato in un’unica soluzione. L’orizzonte temporale è generalmente più lungo e la gestione dell’immobile (diretta o indiretta) diventa un elemento centrale dell’operazione.
Differenze chiave tra immobiliare a sviluppo e a reddito
- Rendimento
Nell’immobiliare a sviluppo, il guadagno deriva dalla vendita dell’immobile una volta completata l’operazione. Il rendimento è quindi concentrato in un unico momento finale ed è legato al margine tra costi sostenuti e prezzo di vendita.
Nell’immobiliare a reddito, invece, il rendimento si costruisce nel tempo attraverso entrate ricorrenti, principalmente i canoni di locazione. - Rischio
Nel caso dello sviluppo, il rischio è legato all’intera esecuzione del progetto. Alcuni fattori rilevanti sono:
– rispetto dei tempi di costruzione o ristrutturazione;
– controllo dei costi;
– capacità di vendere l’immobile alle condizioni previste.
Se uno di questi elementi cambia, può incidere direttamente sul risultato economico finale.
Nel caso dell’immobiliare a reddito, il rischio è più legato alla continuità dei flussi:
– periodi di sfitto;
– affidabilità degli inquilini;
– andamento del mercato locativo. - Orizzonte temporale e liquidità
Le operazioni a sviluppo hanno generalmente una durata definita e relativamente più breve, perché si chiudono con la vendita dell’immobile. Tuttavia, i tempi possono variare in base all’andamento del progetto.
Le operazioni a reddito, invece, sono pensate per un orizzonte più lungo, in cui l’immobile viene mantenuto per generare entrate nel tempo.
Questo incide anche sulla liquidità:
– nello sviluppo, il capitale resta vincolato fino alla chiusura dell’operazione;
– nel reddito, il capitale è immobilizzato più a lungo, ma compensato da flussi periodici.
Come si finanziano le operazioni immobiliari: debito ed equity
Le operazioni immobiliari a sviluppo sono tipicamente costruite con una componente significativa di debito.
Questo perché il progetto ha una durata definita e un momento preciso in cui si genera il ritorno economico: la vendita dell’immobile. Di conseguenza, il promotore dell’operazione immobiliare può raccogliere le risorse per avviare o completare il progetto strutturando il finanziamento in modo che il capitale venga rimborsato alla fine dell’operazione, insieme agli interessi.
Nelle operazioni immobiliari a reddito, invece, il capitale utilizzato è più spesso equity, cioè capitale di rischio investito nella società che gestisce l’operazione per acquisire e mantenere l’asset. Per i soci che hanno investito il loro capitale, il ritorno economico non arriva da un evento finale, ma dai flussi periodici degli affitti e/o da un’eventuale distribuzione degli utili dell’azienda proprietaria dell’immobile.
Questa differenza si riflette anche nel ruolo che assume l’investitore.
Nelle operazioni a sviluppo, l’investitore che partecipa tramite strumenti di debito è un creditore che semplicemente presta capitale: la sua strada si intreccia con quella dell’operazione immobiliare solo per un breve tempo definito. È il caso, per esempio, della banca che concede un finanziamento.
Nelle operazioni a reddito, invece, l’investitore che entra con capitale di rischio assume il ruolo di socio, che partecipa alla proprietà dell’immobile e, a seconda dei diritti correlati alla sua quota di capitale, anche alle decisioni amministrative. È il caso, per esempio, di un fondo di investimento, ma anche di un imprenditore che decida di mettersi in società con altri per l’operazione.
L’immobiliare a sviluppo nel real estate crowdfunding
È possibile investire in immobili anche attraverso il crowdfunding.
Nel crowdfunding immobiliare, la tipologia di operazioni più diffusa è quella legata all’immobiliare a sviluppo, soprattutto nella forma del lending crowdfunding.
Il meccanismo è quello del prestito: gli investitori mettono a disposizione capitale a favore di un operatore immobiliare e diventano creditori nei suoi confronti.
Il capitale raccolto viene utilizzato per finanziare una parte del progetto immobiliare (acquisto, lavori o costi operativi) e il prestito viene rimborsato con gli interessi una volta avviata la vendita delle unità immobiliari.
La durata di queste operazioni è generalmente contenuta, spesso tra 12 e 24 mesi, proprio perché coincide con il ciclo di sviluppo dell’iniziativa immobiliare.
Le operazioni immobiliari a sviluppo hanno grande successo nel lending crowdfunding, perché sono facilmente comprensibili per gli investitori, hanno un orizzonte temporale limitato e offrono rendimenti interessanti.
Esempi di immobiliare a sviluppo nel lending crowdfunding
Due esempi di immobiliare a sviluppo su Opstart sono le campagne di lending crowdfunding di Supernova e di Immobiliare Italia.
Immobiliare Italia propone un’operazione di 18 mesi con rendimento annuo lordo dal 10 al 10,5% e interessi trimestrali finalizzata all’acquisizione e riqualificazione di 9 unità abitative a Bergamo, per le quali sono già stati siglati 4 preliminari di vendita.
La società fa parte di LCT Group, che ha alle spalle già numerose campagne di lending crowdfunding chiuse con successo e rimborsate agli investitori*. Con la nuova campagna di real estate crowdfunding, inoltre, offre agli investitori due garanzie particolarmente interessanti: la fideiussione del titolare e un vincolo di destinazione che stabilisce la priorità del rimborso degli investitori rispetto all’incasso a proprio favore in seguito alla vendita degli immobili.
Supernova, invece, è una Srl toscana che ha già raccolto oltre 200.000 euro in una prima tranche di lending crowdfunding per il progetto Rispescia, finalizzato alla realizzazione di villette ad alta efficienza energetica nei pressi del Parco Regionale della Maremma. La nuova tranche della raccolta di crowdfunding immobiliare offre fino al 12% di interessi annui lordi e servirà a dare continuità alle fasi successive del progetto, già in stato di avanzamento. Nell’intervista alla fondatrice di Supernova, si può approfondire il progetto e comprendere come il lending crowdfunding si inserisca nel più ampio piano di finanziamento dell’operazione e quali opportunità offra agli investitori.
L’immobiliare a reddito nel real estate crowdfunding
Sebbene sia meno diffusa, esiste anche la possibilità di investire in progetti immobiliari attraverso l’equity crowdfunding.
In questo modello, la società proprietaria dell’immobile lancia una campagna di crowdfunding e gli investitori acquistano quote della società stessa, entrando indirettamente nella proprietà dell’asset immobiliare.
Terminato l’acquisto o la ristrutturazione dell’immobile grazie ai capitali raccolti in equity crowdfunding, la società inizia a incassare i canoni di locazione e, in caso di bilancio positivo, potrà distribuire periodicamente i ricavi agli investitori sotto forma di utili.
L’equity crowdfunding immobiliare è meno frequente del lending crowdfunding perché non risponde altrettanto bene alle esigenze delle società promotrici di progetti immobiliari, che spesso non cercano un legame a lungo termine con gli investitori. A loro volta, per gli investitori sono più difficili da comprendere nel loro meccanismo e impongono un orizzonte temporale più lungo e un rendimento più incerto nella sua entità, anche se potenzialmente più consistente.
Ti interessa il lending crowdfunding immobiliare? Scopri le campagne attive su Opstart.
