Il binomio crowdfunding e real estate si è rivelato negli anni particolarmente efficace sia per le imprese immobiliari, sia per gli investitori. Come abbiamo analizzato nell’articolo sul successo del crowdfunding immobiliare, infatti, per le aziende è un modo pratico di ottenere liquidità a più riprese e da fonti diversificate per sostenere le diverse fasi di progetti lunghi come quelli edilizi; per gli investitori è un modo per accedere al mercato immobiliare a partire da modesti capitali.
Tuttavia, come per qualsiasi investimento, è fondamentale valutare con attenzione un’operazione prima di impegnare il proprio capitale: in questo articolo analizzeremo i 5 fattori chiave da valutare prima di investire nel real estate crowdfunding.
Equity crowdfunding o lending crowdfunding real estate?
Il primo fattore da valutare è la struttura del finanziamento: in base alle proprie esigenze e alla composizione del proprio portafoglio di investimenti occorre scegliere tra equity e lending crowdfunding immobiliare.
Crowdfunding e real estate, infatti, possono coniugarsi sia nella forma della partecipazione societaria, sia nella forma del debito.
Con l’equity crowdfunding, gli investitori acquistano quote societarie dell’impresa promotrice di un progetto immobiliare e diventano così proprietari di una frazione dell’immobile oggetto dell’investimento. Se la campagna di crowdfunding si conclude con successo, l’impresa potrà portare avanti la costruzione o la ristrutturazione dell’immobile e la successiva vendita dello stesso e gli investitori otterranno una remunerazione proporzionale alla loro quota societaria dai guadagni realizzati con la vendita.
Con il lending crowdfunding immobiliare, invece, gli investitori prestano del capitale all’impresa per il progetto edilizio e ne diventano creditori. Riceveranno in cambio la restituzione del prestito maggiorato degli interessi concordati preventivamente. Il lending crowdfunding immobiliare è il settore del crowdfunding che cresce di più e riscuote maggiore successo.
Come scegliere tra le due tipologie?
- Un’operazione real estate di tipo equity è adatta a chi cerca un investimento dall’orizzonte temporale lungo (dai 3 anni in su), può permettersi di immobilizzare il capitale per tanto tempo e aspira a un rendimento più alto, accettando di esporsi a un rischio maggiore.
- Un’operazione real estate di tipo lending è adatta a chi cerca un investimento dall’orizzonte temporale breve (12-24 mesi), da realizzare anche in maniera ricorrente per ottenere rendimenti magari più bassi, ma più frequenti e a breve termine, con un rischio mediamente inferiore.
Livello di rischio del progetto
È importante scegliere un investimento in linea con il proprio profilo di rischio e diversificare il livello di rischio dei vari investimenti presenti nel portafoglio.
Valutare il livello di rischio di un investimento immobiliare in lending crowdfunding su Crowdlender è più facile, perché sulla pagina della campagna è indicata la classe di rischio dell’operazione, che deriva dall’analisi del merito creditizio e del business plan della società effettuata dalla piattaforma di crowdfunding in fase di selezione. Oltre a valutare se un determinato livello di rischio è sostenibile, occorre considerare anche la correlazione positiva tra rischio e rendimento e prendere una decisione sulla base delle proprie aspettative di rendimento.
Nel caso di equity crowdfunding e real estate la valutazione del rischio è meno immediata: occorre fare un’analisi più approfondita del progetto, consultando il business plan dell’azienda, l’andamento del settore specifico in cui si posiziona, la storicità e la solidità dell’impresa. Il punto di partenza è sempre la consapevolezza che un investimento in equity crowdfunding è un investimento mediamente ad alto rischio.
Occorre considerare, infine, che per entrambe le tipologie di investimento un progetto di ristrutturazione presenta solitamente meno rischi rispetto a uno di costruzione.
Potenziale di mercato del progetto immobiliare
Il mercato immobiliare non è un blocco monolitico, bensì si suddivide in settori definiti da caratteri specifici che possono determinare un andamento diverso: occorre valutare in quale settore si posiziona un progetto immobiliare, per delineare il suo potenziale di mercato.
Alcuni elementi da considerare:
- La zona in cui si trova o si troverà l’immobile
- L’andamento dei prezzi e della domanda nel periodo storico attuale e in particolare nella zona e nella fascia di prezzo di interesse
- La natura dell’immobile (residenziale, commerciale o turistico)
- La sostenibilità del progetto.
Per esempio, un immobile ecosostenibile in una città in espansione, con un forte sviluppo economico e abitativo e una scarsa offerta ha presumibilmente un buon potenziale di mercato, così come può averlo un immobile a destinazione turistica in una zona che sta vivendo una grande crescita di popolarità o un edificio a destinazione commerciale in un’area che sta diventando un polo industriale o logistico.
La società promotrice della campagna di crowdfunding real estate
Come già accennato, le piattaforme di crowdfunding come Opstart – nello specifico con la divisione Crowdre – operano una selezione delle proposte di progetti immobiliari che ricevono, analizzando accuratamente l’affidabilità e le potenzialità delle società promotrici.
Gli investitori possono leggere i documenti allegati a ciascuna offerta per conoscere la società e valutarne la storia e l’esperienza nel settore immobiliare, la solidità finanziaria, l’esito di eventuali operazioni di crowdfunding passate, la trasparenza delle comunicazioni e la reputazione online, ma anche l’impegno per la sostenibilità ambientale.
Tutte queste valutazioni servono a individuare un’azienda che sia in linea con le aspettative di rischio, le conoscenze, i valori etico-sociali dell’investitore.
Stato di avanzamento del progetto
L’ultimo fattore chiave per valutare un investimento in crowdfunding nel settore real estate è lo stato di avanzamento del progetto. Molto spesso, infatti, crowdfunding e real estate incrociano le loro strade quando un progetto immobiliare è già avviato e attinge a diverse fonti di finanziamento, delle quali il crowdfunding è solo una, utile, per esempio, per ottenere liquidità in tempi brevi in attesa di ulteriori fondi in arrivo ed evitare di rallentare una delle numerose fasi della costruzione, ristrutturazione o riqualificazione.
Una campagna di crowdfunding per un progetto immobiliare già avviato può offrire previsioni più dettagliate e solide sui tempi dell’operazione, informazioni più specifiche sulla natura dell’operazione, maggiore sicurezza sull’esito della stessa. È il caso, per esempio, di quei progetti che fanno una raccolta di capitali in crowdfunding quando la costruzione o la ristrutturazione è già iniziata o già inoltrata oppure quando addirittura sono già state vendute alcune o tutte le unità immobiliari di un complesso.
I 5 fattori chiave elencati per valutare un investimento in un crowdfunding real estate vanno incrociati tra di loro per fare la scelta migliore in base alle esigenze di ogni investitore.
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